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부동산 거래 과정에서 "재산세 과세기준일 이후 매매 시 재산세는 누가 내나요? 라는 질문이 빠지지 않습니다. 재산세는 다순히 보유 기간만으로 나누는 것이 아니라, 재산세 과세기준일이라는 명확한 법적 기준에 따라 납세 의무자가 정해집니다. 그러나 실제로는 매수자와 매도자 간 협의로 재산세를 분담하는 경우가 많아서 많은 사람들이 혼동을 느낄 수도 있습니다. 이번 글에서는 재산세 과세 기준일의 개념, 법적 납세 의무자, 매매 시 분담 관행, 계약서 특약 작성 요령을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 재산세 과세기준일이란?
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 「지방세법」 제110조에 따르면, 과세기준일 현재 해당 부동산을 소유한 사람에게 그 해의 재산세 전액이 부과됩니다. 이는 소유권 이전일, 잔금일과 관계없이 적용됩니다.
예를 들어, 6월 1일에 소유권이 매도자 명의로 되어 있다면, 6월 2일에 매매 계약이 체결되더라도 그 해 재산세는 매도자가 전액 부담하게 됩니다.
2. 재산세 누가 내나? 법적 기준과 실무 관행
법적 원칙은 간단합니다. 재산세 과세기준일 현재의 소유자가 재산세를 전액 납부합니다. 하지만 실제 부동산 거래에서는 매수자와 매도자가 협의하여 보유 기간 비율에 따라 재산세를 분담하는 경우가 많습니다.
- 법적 납세 의무자 : 6월 1일 현재 소유자
- 실무 협의 방식 : 1년 재산세를 365일로 나누어 매수자·매도자 보유 일수 비율로 정산
- 분쟁 가능성 : 계약서에 특약이 없으면 매도자가 전액 부담해야 하고, 매수자에게 법적으로 청구하기 어려움
3. 계약서 특약 작성 요령
재산세 분담과 관련한 분쟁을 예방하려면 매매계약서에 특약 조항을 반드시 넣어야 합니다. 다음은 예시 문구입니다.
“재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과되므로, 당사자는 보유 기간에 비례하여 1년 재산세를 정산하기로 한다.”
또는 매수자가 재산세 전액을 부담하거나, 매도자가 전액 부담하는 방식으로 합의할 수도 있습니다. 중요한 것은, 합의 내용이 계약서에 명확히 기록되어야 나중에 불필요한 다툼을 피할 수 있다는 점입니다.
4. 잔금일과 재산세 관계
재산세 납세 의무는 잔금일과 무관하게 6월 1일을 기준으로 결정됩니다.
- 5월 30일 잔금 → 매수자가 6월 1일 소유자가 되므로 재산세 전액 부담
- 6월 2일 잔금 → 매도자가 6월 1일 소유자이므로 재산세 전액 부담
이 때문에 부동산 거래에서 6월 1일 전후로 잔금일을 잡을 때는 세금 부담을 반드시 고려해야 합니다.
5. 재산세 고지서 발급과 납부 시기
재산세는 매년 7월과 9월, 두 번에 걸쳐 부과됩니다.
- 주택 재산세 : 7월(1/2), 9월(1/2) 분할 부과
- 토지·건축물 재산세 : 7월 또는 9월 일괄 부과
납부 기한을 놓치면 가산금(체납세액의 3% + 매월 0.75% 중가산금)이 붙을 수 있으니 주의해야 합니다.
6. 재산세 과세기준일과 다른 세금 비교
재산세 과세기준일은 다른 세금 기준일과 혼동하기 쉽습니다.
- 종합부동산세 : 과세기준일 동일(6월 1일)
- 양도소득세 : 잔금일·소유권 이전일 기준
- 취득세 : 취득일 기준
즉, 재산세와 종부세는 같은 기준일을 공유하지만, 양도세·취득세는 거래 시점에 따라 부과됩니다.
7. 재산세 분담 시 유의할 점
- 계약 전 재산세 부담 주체를 명확히 합의
- 계약서 특약란에 구체적으로 기재
- 보유 기간 계산 시 6월 1일 기준을 반드시 반영
- 중개인과 세무사에게 세금 부담 시뮬레이션 요청
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날짜에 소유자인 사람이 재산세 전액을 부담합니다. 법적으로는 간단하지만, 실무에서는 매수자와 매도자가 협의하여 보유 기간에 따라 나누는 경우가 많습니다. 따라서 계약서에 재산세 분담에 관한 특약을 반드시 명시하고, 잔금일과 세금 부담의 관계를 사전에 이해하는 것이 중요합니다.